전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안

 

피해자의 현실을 반영한 실질적 제도 개선이 시급하다

1. 전세사기, 여전히 ‘진행 중인 재난’이다

전세사기는 더 이상 뉴스 속 ‘특정 사건’이 아니다.
수천, 수만 명의 세입자가 본인의 잘못이 없음에도 불구하고
평생 모은 전세금을 잃거나, 빈집에 대출금만 남은 상태로 내몰리고 있다.

특히 수도권 다세대 주택, 신축 빌라 등을 중심으로 벌어진 ‘깡통전세’ 형태의 전세사기는
전문 사기꾼이 기획 단계부터 임대인·중개인·건축주가 한 몸처럼 움직인 구조적 범죄였다.

이 피해는 단순히 금전적 손실에 그치지 않는다.
거주 불안정, 정신적 트라우마, 신용 등급 하락, 대출 연체 등
개인의 삶 전반을 무너뜨리는 장기적 피해로 이어진다.

정부는 이를 해결하기 위해 2023년 6월 **「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」**을 제정했지만,
실제 피해자들이 체감하는 제도적 한계는 여전히 크다는 지적이 많았다.

2. 무엇이 문제였나? 피해자가 마주한 현실

현행 특별법은 피해자에게 다음과 같은 지원을 제공하고 있다:

• 최장 20년의 장기 저리대출 전환
• 공공임대 우선 공급
• 경·공매 유예
• 채무조정 지원 등

그러나 이 제도는 ‘피해자로 인정받아야만’ 적용된다.
문제는 피해자 인정 요건이 지나치게 까다롭다는 점이다.

예를 들어,
보증금이 반환되지 않았더라도,
해당 집이 경매에 넘어가지 않았거나,
피해자 본인이 계약할 당시 등기부등본에 특이사항이 없으면
**“예방 가능했던 사안”**으로 분류되어 피해자로 인정되지 않는 사례가 많았다.

특히 ‘회복 불가능한 손해를 입었는가’라는 추상적 기준이
현실적인 피해자의 절박함과 맞지 않는 판단 기준으로 작용했다.

그 결과,
실제 피해자는 수천 명인데 법적으로 인정받은 피해자는 소수에 불과했고,
법의 사각지대에서 지원도 못 받고, 채무만 떠안은 세입자들이 양산되었다.

3. 특별법 개정안, 무엇이 바뀌는가?

이러한 문제를 개선하기 위해
2024년 국회에는 **「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안」**이 발의되었다.

이 개정안의 핵심은 다음과 같다:

✅ 피해자 인정 요건 완화

기존에는 ‘회복 불가능한 손해’를 입은 경우만 피해자로 인정했지만,
개정안에서는 **‘피해를 입었거나 입을 우려가 큰 경우’**로 범위를 확대함.
→ 피해 가능성 단계에서도 지원 받을 수 있게 됨.

✅ 경매·공매 유예 기간 연장

기존에는 경매 유예가 최대 6개월까지였으나,
1년 이상까지 연장 가능하도록 규정.
→ 피해자가 주거지에서 안정적으로 대책을 마련할 수 있는 시간 확보

✅ 선(先)구제 후(後)조사 방식 도입

기존에는 피해 여부 판단 후에만 지원이 가능했지만,
개정안은 긴급성이 인정될 경우
선지원을 우선적으로 하고 사후 검토를 진행하는 유연한 방식을 도입

이런 변경은 특히 지금도 집을 비워야 할지 말아야 할지 갈등 중인 피해자들에게 실질적인 도움이 될 수 있다.

4. 여전히 남은 과제와 제도적 한계

이번 개정안이 시행된다면
전세사기 피해자들이 제도의 울타리 안으로 한 발 더 들어올 수 있는 전환점이 될 것이다.
하지만 나는 아직도 다음과 같은 과제들이 근본적으로 해결되어야 한다고 본다.

① 전세사기 유형 다양화에 대한 포괄적 기준 필요

전세사기의 수법은 계속 진화하고 있다.
소유권 이전 지연, 이중 계약, 신탁 트릭, 다중 담보 등
새로운 유형에 대한 반영이 법에 늦게 반영되는 문제가 반복되고 있다.

② 저리 대출 지원 조건의 현실화

피해자들 중 상당수는 신용 하락 또는 소득 요건 미달로 대출조차 불가한 상황에 놓여 있다.
보다 유연한 금융지원이 필수적이다.

③ 사기범죄에 대한 강력한 제재와 회수

가장 핵심적인 문제는,
사기 가해자가 여전히 버젓이 법망을 빠져나가고
피해금은 회수조차 되지 않고 있다는 점이다.
피해자의 보호만큼이나, 사기 수익을 환수하고 형사처벌을 강화하는 제도 정비도 병행되어야 한다.

마무리: 제도는 현실을 따라가야 한다

전세사기는 단순한 계약 문제나 실수의 결과가 아니다.
그건 제도를 악용한 범죄이고,
그 피해는 단순한 금전 손실이 아니라
한 사람의 인생을 송두리째 흔드는 비극이다.

나는 이번 특별법 개정안이 단순한 문구 변경이 아니라
제도의 태도 자체를 바꾸는 계기가 되길 바란다.

그리고 제도가 항상 현실보다 느리게 반응한다는 점을 고려할 때,
지금 필요한 건 신속하고 유연한 피해자 중심의 실행력이다.

법이 바뀌고, 제도가 바뀌고, 지원이 확장되어도
피해자의 눈에 눈물이 마르지 않는다면, 그건 아직 부족한 것이다.

 

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